律师观点分析

基本信息

审理法院：四川省绵阳市安州区人民法院

案号：（2021）川0724民初2857号

案件类型：民 事

案由：房屋租赁合同纠纷

原告：邓某

裁判日期：2021.11.23

原告代理律师：谢蕊忆，四川鹏道律师事务所律师。

被告：欧某

文书性质： 判决

审理经过：

原告邓某与被告欧某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年10月14日公开开庭进行了审理。原告邓某委托诉讼代理人谢蕊忆、被告欧某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：

原告邓某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还租赁标的物；2.要求被告支付从2021年6月1日至腾房时的房屋租金51636.00元及违约金暂计12444.00元；3.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年5月28日，原被告双方签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于绵阳市安州区南侧“典汇国际”二期7号商住楼107、108铺，面积分别为38.08平方米、87.48平方米，作为空调地暖商业用途经营使用，承租期限为2年，即分别从2019年6月1日起至2021年5月31日止，租金计算方式为：2020年6月1日至2021年5月31日，每月租金2399.00元、4133.00元。现合同早已到期，被告却至今占有使用该房屋，房屋租金也未交纳。原告为此多次催收，均无果。同时，依据双方之前签订的《房屋租赁合同》第十条关于违约责任的约定，被告逾期30日未支付租金，经过原告书面催收，原告有权依法解除合同并要求被告按照合同第一年租金的总金额20%支付违约金。综上，为维护原告的合法权益不受侵害，特依据相关法律规定诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。

本院查明：

经审理查明：重庆典汇房地产开发有限公司为绵阳市安州区南侧（典汇国际）7幢101铺等124处的所有权人，典汇公司将其中6、7、8、9、10、11、12号商住楼底商整体出租给邓某，包含案涉107号、108号商铺，并同意其转租给第三方。

2019年5月28日，邓某（甲方）与欧某（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：甲方同意将位于绵阳市安州区南侧“典汇国际”二期7号商住楼107铺（38.08平方米）、108铺（87.48平方米）出租给乙方作为空调地暖商业用途经营使用，租赁期共2年，即自2019年6月1日起至2021年5月31日止。租金及支付方式：107铺（38.08平方米）：2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金按第一年月租金单价60.00元／平方米递增5%，即月租金单价63.00元／平方米，租金按照2399.00元／月收取；108铺（87.48平方米）：2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金按第一年月租金单价45.00元／平方米递增5%，即月租金单价47.25元／平方米，租金按照4133.00元／月收取。租金支付方式：原则：先付租金后使用，租金按半年支付，首期租金于乙方接房之日支付，以后每期租金由乙方于到期首月的前5个工作日将半年租金以银行转账或现金方式向甲方支付。同时，双方还约定了违约责任：乙方如逾期支付租金的，每逾期一日应按本合同当期月租金的1‰向甲方支付违约金，逾期超过三十日，经甲方书面催告后仍不支付的，视为乙方违约，甲方有权依法解除合同，乙方所交保证金不退还，且由此产生的一切损失由乙方承担。合同期满后，原被告双方未再签订《房屋租赁合同》，被告欧某继续将案涉商铺用于空调地暖经营使用，原告多次催收但被告仍未交纳房屋租赁费，遂引发本次诉讼。

另查明，2021年8月13日，原告邓某将《催收租金通知书》张贴于被告欧某经营铺面门上，该《通知书》主要载明“2021年5月31日合同到期，至今你仍在使用房屋，但却未缴纳房屋租金。若要继续租赁，限你在2日内与我续签《房屋租赁合同》，并缴纳从2021年6月1日起占用房屋的租金。现告知你于收到该通知书之日起2日内缴纳。逾期未缴纳，我将依法起诉，届时还将依法追究违约金，因诉讼导致的律师费、诉讼费，由阁下自行承担。”

以上事实有原告身份信息复印件、不动产登记房屋所有权首次登记纪律单、《证明》、《房屋租赁合同》、催收租金通知书、法庭审理笔录等证据证实，本院予以认定。

本院认为：

本院认为：重庆典汇房地产开发有限公司将其所有的案涉商铺出租给原告邓某并同意其转租给第三方，邓某与被告欧某签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，各方均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。《房屋租赁合同》期满后，原被告双方未再续签合同，但被告欧某仍继续占有使用案涉房屋，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款的规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”及第七百三十条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”因案涉《房屋租赁合同》于2021年5月31日到期，即自2021年6月1日起，原被告之间形成不定期租赁合同，又因原告于2021年8月13日在被告处张贴《催收租金通知书》但未明确表示解除合同，原告于2021年8月16日向本院起诉要求被告腾退房屋，应视该日为合同解除之日，故原告邓某要求被告返还租赁标的物的诉讼请求于法有据，本院予以支持。庭审过程中，被告欧某明确表示愿意继续租赁案涉商铺至2021年11月30日，考虑到商铺的搬离需要一定的时间，故本院确认被告应于2021年11月30日前向原告邓某返还租赁标的物。

裁判结果：

据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款、第七百三十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、限被告欧某于2021年11月30日前向原告邓某返还租赁标的物（位于绵阳市安州区南侧“典汇国际”二期7号商住楼107铺、108铺）；

二、限被告欧某于本判决生效后三日内向原告邓某支付房屋租赁费39,192.00元及违约金（违约金计算方式：自2021年6月1日起至2021年11月30日止，以39,192.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

案件受理费545.00元，由被告欧某负担。该费用已由原告预交，被告在履行上述支付义务时一并支付给原告。